Immobilien als Altersvorsorge: Lohnt sich das?
Zwar sind gebundene Vorsorgeprodukte im Rahmen der Säule 3a bereits eine ideale Ergänzung zur staatlichen und beruflichen Altersvorsorge. Wer jedoch noch mehr Absicherung fürs Alter will, kommt um freie Vorsorgelösungen nicht herum. Der Klassiker sind Immobilien. Aber eignen sich Häuser und Eigentumswohnungen tatsächlich als Altersvorsorge und wenn ja: Wie finanziert man ein solches Vorhaben?
Selber bewohnen oder vermieten?
Grundlegend gibt es drei Möglichkeiten, mit einer Immobilie zu verfahren:
- selber darin wohnen
- die Mieteinnahmen nutzen
- zuerst selber bewohnen und später vermieten
Zwangsverkauf vorbeugen
Mit Erreichen der Pensionierung berechnen viele Banken die Tragbarkeit neu. Ist die Tragbarkeit (Gesamtkosten sollten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen) nun nicht mehr gewährleistet, könnte die Bank eine Teilamortisation der Hypothek verlangen. Hier droht der Zwangsverkauf.
Allerdings ist auch eine hohe Amortisation der Hypothek nicht zwingend sinnvoll. Haben Sie Ihr gesamtes Kapital in die Immobilie gesteckt und nicht mehr anderweitig vorgesorgt, könnte die Belastung aufgrund der niedrigen Rente zu hoch werden. Eine neue Hypothek wird Ihnen als Rentner*in nicht mehr angeboten.
Nach Tilgung der Hypothek sollten also in jedem Fall ausreichend Renteneinkommen und / oder weitere Vermögenswerte vorhanden sein – egal, ob Sie die Immobilie selber bewohnen oder von den Mieteinnahmen leben möchten.
Kaufen wirklich günstiger als mieten?
Auch wenn der Grundgedanke, sein Geld in Anbetracht niedriger Zinsen (auf beiden Seiten) in Immobilien zu investieren nicht schlecht ist, muss man viele verschiedene Faktoren mit einkalkulieren, um eine bewusste Entscheidung treffen zu können.
Insbesondere steigende Hypothekenzinsen können so manche Rechnung schnell über den Haufen werfen.
Hinzu kommen fast unvermeidbare Renovierungs- und Instandhaltungskosten. Für Vermieter gilt: Nicht alle Investitionen können vollständig und unbegrenzt auf die Mieter umgelegt werden.
Etwaige Mieteinnahmen wirken sich ferner auf die Steuerlast aus.
Auch der Eigenmietwert (geschätzte vermiedene Miet- oder Pachtausgaben) unterliegt der Einkommenssteuer.
Finanzierungsoptionen
Die meisten Menschen finanzieren Wohneigentum mit einem Hypothekendarlehen. Etwa 60 % der Schweizerinnen und Schweizer nutzen dabei auch die eigene Altersvorsorge zur Finanzierung. Denn beim Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum können Pensionskassengelder und Säule 3a Guthaben vorzeitig bezogen werden. Banken fordern eine Eigenkapitalquote von etwa 20 %.
Wird Rentenguthaben jedoch frühzeitig bezogen, minimiert das die Altersrente. Können die laufenden Kosten einer selbst bewohnten oder später vermieteten Immobilie nicht gedeckt werden, droht die Zwangsversteigerung bzw. ein Zwangsverkauf der Liegenschaft.
Wenn Immobilie, dann richtig
Wenn Sie sich trotz der Risiken für den Kauf oder Neubau einer Immobilie entscheiden, schöpfen Sie unbedingt das gesamte Potential aus. Achten Sie beispielsweise darauf, dass die Immobilie von vornherein barrierefrei bzw. altersgerecht geplant wird. So können Sie spätere Umbaukosten eventuell vermeiden.
Fazit
Überlegen Sie sich den Immobilienkauf / -bau genau und rechnen Sie immer mit dem worst case. Droht beispielsweise ein Zwangsverkauf, könnte aufgrund der unvorhersehbaren Immobilienpreisentwicklung und dem steigenden Alter Ihrer Immobilie (Restnutzungsdauer und Zustand beeinflussen Verkehrswert) ein deutlich niedrigerer Preis erzielt werden.
Haben Sie Ihr gesamtes Kapital in die Immobilie gesteckt und nicht anderweitig vorgesorgt – z. B. Vorsorgelücken durch Vorbezüge in der Pensionskasse nicht geschlossen – bleibt Ihnen eventuell nur noch das Existenzminimum aus der staatlichen AHV (Säule 1).
Immobilien als Altersvorsorge eignen sich vor allem für Schweizerinnen und Schweizer mit hohen Einkommen und frei verfügbaren Säule 3b Rücklagen. Pensionskassengelder und Säule 3a Kapital müssen so nicht zur Deckung der Eigenkapitalquote vorbezogen werden. Vorsorgelücken / Rentenkürzungen wird auf diese Weise vorgebeugt.
Unsere Experten sehen sich Ihre Situation auf Wunsch genau an und berechnen die verschiedenen Optionen auf Basis Ihrer persönlichen Zielsetzung.
